Постанова Київського апеляційного господарського суду “Про обов’язковість укладення договору для утримання на балансі будинку невласником” від 06.03.2012 р. у справі № 2/297

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06.03.2012 № 2/297
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого:                                  Тищенко А.І.
суддів:                                              Михальської Ю.Б.
                                                         Отрюха Б.В.
За участю представників:
від позивача: Монтян Т.М. – адвокат, Холмогорова Г.Л. – голова правління
від відповідача: Титаренко О.Є. – юрист, Мотронь Д.П.- юрист
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік»
на рішення
Господарського суду м. Києва
від 06.12.2011р.
у справі № 2/297 ( суддя Домнічева І.О.)
за позовом Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік»
до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс»
про зобов’язання вчинити дії
ВСТАНОВИВ:
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Сердолік” звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду “Житло-сервіс” про зобов’язання передати на баланс позивача житловий комплекс, план земельної ділянки, технічний паспорт на житловий комплекс та відповідну технічну документацію на збудований житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мишуги, 2.
Позивачем до винесення рішення по суті спору збільшувались та уточнювались позовні вимоги. На момент винесення рішення по суті спору позовні вимоги складались з наступних вимог:
1) Зобов’язати відповідача передати позивачеві на баланс житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, буд. 2. згідно Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521;
2) Зобов’язати відповідача передати позивачеві всю технічну документацію на житловий комплекс, а саме:
- щодо технічного стану об’єкта, у тому числі:
план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за № 393/2833;
паспорт об’єкта та земельної ділянки;
проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об’єкта;
акт технічного стану об’єкта на момент приймання-передачі;
схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, електропостачання, централізованого опалення тощо;
виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
паспорти котельного господарства, котлові книги;
паспорти ліфтового господарства;
кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
акти технічного огляду;
журнали заявок мешканців об’єкта;
протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
протоколи огляду системи вентиляції;
щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об’єктом;
обліку мешканців об’єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об’єкта, які у ньому не мешкають;
правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об’єкта;
планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об’єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об’єкта;
іншу документацію по обслуговуванню та експлуатації житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2;
3) Зобов’язати відповідача провести обстеження технічного стану житлового комплексу за адресою: вул. О.Мишуги 2 та підписати акт приймання-передачі з зазначенням результатів технічного обстеження житлового комплексу, згідно Порядку передачі майна на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”та Правилами управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р.;
4) Зобов’язати Відповідача вчинити дії щодо припинення обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 та передачі цього житлового комплексу в управління Позивача згідно “Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд” затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 2 лютого 2009 № 13;
5) Витрати по оплаті державного мита у розмірі 340 (триста сорок) гривень та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236 (двісті тридцять шість) гривень покласти на відповідача.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 06.12.2011 року у справі № 2/297 у задоволенні позову відмовлено повністю.
 Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, просить рішення місцевого суду скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на неповне з’ясування місцевим судом обставин справи, на невідповідність висновків, викладених у рішення місцевого суду обставинам справи та на порушення та неправильне застосування норм матеріального та процесуального права.
В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що місцевим судом розглянуто лише ті обставини, що стосуються лише першої позовної вимоги: зобов’язати відповідача передати позивачеві на баланс житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. О.Мишуги, буд 2. згідно Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого Постановою КМУ № 5121 від 11.10.2002, однак суд не з’ясував обставин, що стосуються четвертої позовної вимоги, а лише зазначив, що в решті позовних вимог відмовляє в їх задоволенні, оскільки вони є похідними від першої позовної вимоги. Позивач вважає, що зазначений висновок місцевого суду є хибним, оскільки четверта позовна вимога про зобов’язання відповідача вчинити дії щодо припинення обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 та передачі цього житлового комплексу в управління позивача згідно «Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд», житловим комплексом або комплексом будинків і споруд», затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 № 13, не пов’язана з першою позовною вимогою про зобов’язання відповідача передати позивачеві на баланс житловий будинок.
Апелянт зазначає, що місцевому суду було надано докази про прийняття рішення загальних зборів від 04.10.2009 про прийняття житлового комплексу на баланс ОСББ «Сердолік» до звернення позивача з позовом до суду. Крім того, відповідачем з моменту порушення провадження у справі не висловлювались сумніви у існування рішення загальних зборів про прийняття житлового комплексу на баланс ОСББ “Сердолік”. Під час розгляд справи у місцевому суді 04.10.2011 відповідачем було надано суду Витяг з протоколу загальних зборів ОСББ додатком № 12 до пояснень, що є доказом про наявність у відповідача рішення загальних зборів позивача. Також витяг з протоколу загальних зборів ОСББ «Сердолік» зареєстрований Відповідачем 25.02.2011р. під вхідним № 9/477 та проставлено печатку КП «Житло-сервіс» неодноразово надавався суду Позивачем, а саме: додатком № 1 до Доповнення до позовної заяви по справі № 2/297 від 30.06.11р № 42/11, Додатком № 1 до заяви про збільшення позовних вимог по справі № 2/297 від 20.09.2011р. № 61/11.
Позивач зазначає, що він звертався до відповідача з вимогою передати житловий комплекс на баланс позивача, однак, відповідач не виконав вимоги позивача, а звернувся до Окружного адміністративного суду з вимогою ліквідувати ОСББ «Сердолік» (справа № 2а-9693/09/2670).
Також апелянт звертає увагу суду на те, що Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачено обов’язковість прийняття рішення про створення об’єднання та затвердження його Статуту, але крім цих двох обов’язкових питань, Законом не забороняється приймати інші необхідні рішення, пов’язані з реєстрацією, організацією та подальшою діяльністю юридичної особи.
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 11 вищезазначеного Закону об’єднання співвласників лише після набуття статусу юридичної особи може прийняти на баланс житловий комплекс, і рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об’єднання. Таким чином Закон не забороняє Установчим зборам приймати будь-які рішення, пов’язані з подальшою діяльністю, що буде можлива тільки після набуття статусу юридичної особи.
Також апелянт звертає увагу суду на те, що пунктом 2, 3-5 “Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс” ( далі по тексту Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку передбачено, що для приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія, і відлік часу для роботи комісії розпочинається після надходження відповідного звернення від об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (яке набуло статусу юридичної особи) та на підставі прийнятого загальними зборами членів об’єднання відповідного рішення.
Позивач звернувся до відповідача з листом від 12.08.2009 № 2/09 з проханням визначити представників від КП «Житло-сервіс» для створення комісії по передачі будинку на баланс ОСББ «Сердолік», зазначений лист був зареєстрований відповідачем за вх. № № 8/298 від 12.08.09 р. Однак, замість переліку членів комісії, позивач отримав вимогу надати протокол Установчих зборів, та нотаріально завірені копії документів, що засвідчують право власності на володіння приміщення кожного власника. Також в листі був наведений перелік послуг, які нібито надає відповідач, та пропозиція вжити заходів по погашенню заборгованості (копія листа № 110/903-298 від 17.08.09 в матеріалах справи).
 Апелянт зазначає, що спільна комісія, яка згідно Порядку повинна створюватися з представників передаючої та приймаючої сторони, не могла бути створеною з причини невиконання відповідачем свого обов’язку надати в вищезазначену комісію своїх представників.
 Позивач звертає увагу суду на те, що з 2009р. відповідач своєю бездіяльністю в процесі приймання-передачі житлового комплексу на баланс ОСББ “Сердолік” фактично саботує роботу комісії по прийому-передачі, зловживає своїм домінуючим становищем, грубо порушує законні права власників на реалізацію прав щодо прийому житлового комплексу на баланс та управління своїм майном статутними органами позивача.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, колегія встановила наступне.
14.06.2009р. було проведено установчі збори власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2, що підтверджується протоколом № 1, на яких було прийнято рішення про створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “СЕРДОЛІК” та ухвалено зобов’язати правління Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “СЕРДОЛІК” прийняти на баланс об’єднання житловий комплекс, розташований у м. Києві по вул. О. Мишуги, 2.
14.07.2009 року державним реєстратором Дарницької районної у місті Києві державної адміністрації було зареєстровано Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “СЕРДОЛІК”, про що видано Свідоцтво Серії А01 № 342930.
 Відповідно до ст. 4 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (в редакції, що діяла станом на момент виникнення спірних правовідносин, тут і надалі – Закон), об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об’єднання створюється як організація для здійснення функцій, визначених законом. Основна діяльність об’єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.
 Відповідно до ст. 11 Закону об’єднання співвласників багатоквартирного будинку після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.
 Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об’єднання. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Аналізуючи ст. 11 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” колегія приходить до висновку, що нормами закону визначено можливість прийняти на баланс весь житловий комплекс, а не лише рішення про прийняття на баланс житлового комплексу. Тобто законом не заборонено Установчим зборам приймати будь-які рішення, пов’язані з реєстрацією, організацією та подальшою діяльністю, що буде можлива тільки після набуття статусу юридичної особи.
 Крім того, 04.10.2009 р. було проведено загальні збори ОСББ “Сердолік”, якими було вирішено прийняти на баланс житловий комплекс та здійснювати обслуговування через статутні органи ОСББ згідно Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, про що було повідомлено відповідача. Витяг з протоколу загальних зборів ОСББ «Сердолік» зареєстрований Відповідачем 25.02.2011 р. під вхідним № 9/477 та проставлено печатку КП «Житло-сервіс» неодноразово надавався суду Позивачем.
Відповідно до “Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс”, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі по тексту – Порядок), цей Порядок регулює процедуру передачі житлового комплексу на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – об’єднання), а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача.
Відповідно до п. 2 Порядку загальні збори об’єднання вирішують питання про прийняття житлового комплексу на баланс об’єднання, залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору), передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.
Пунктами 3, 4, 5 вищезазначеного Порядку передбачено, що для приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. У разі прийняття рішення про передачу житлового комплексу на баланс об’єднання утворюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та об’єднання. Комісію очолює представник приймаючої сторони. Комісія визначає технічний стан житлового комплексу або його частини відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі згідно з додатком до цього Порядку. Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об’єднання.
Згідно п. 2.1. Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р. «При передачі об’єкта в управління Для приймання-передачі об’єкта в управління утворюється відповідна комісія у складі представників попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, власників,співвласників та особи, що буде здійснювати управління будинком.
Комісію очолює представник сторони, яка приймає.
Комісія визначає технічний стан об’єкта відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі об’єкта в управління (з управління) (далі – акт приймання-передачі об’єкта).
Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі об’єкта, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони – юридичної особи».
Позивачем був запропонований відповідачу Календарний план роботи комісії з приймання – передачі житлового комплексу будинку № 2 по вул. О.Мишуги на баланс ОСББ «Сердолік», однак з боку відповідача Календарний план не був затверджений.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до п.3 Порядку позивач звернувся до відповідача з листом № 2/09 від 12.08.2009, в якому просив визначити представників від КП “Житло-сервіс” у комісію по передачі будинку на баланс ОСББ “Сердолік”. Зазначений лист був отриманий відповідачем вх. .№ 8/298 від 12.08.2009 р. Однак, відповідач, замість визначення та затвердження членів комісії надіслав вимогу про надання протоколу Установчих зборів та нотаріально завірені копії документів, що засвідчують право власності на володіння приміщенням кожного власника. Таким чином, відповідач не виконав свій обов’язок з надання у відповідну комісію своїх представників для передачі житлового комплексу на баланс позивача.
Враховуючи вищевикладене, колегія приходить до висновку, що відповідачем порушені права та охоронювані законом інтереси позивача щодо передачі йому та прийняття ним на баланс житлового комплексу, розташованого у м. Києві по вул. О. Мишуги, 2, що є підставою для задоволення позовної вимоги про зобов’язання відповідача передати позивачеві на баланс житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, буд. 2 згідно Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521.
Щодо позовної вимоги про зобов’язання відповідача передати позивачеві всю технічну документацію на житловий комплекс та зобов’язати відповідача провести обстеження технічного стану житлового комплексу за адресою: вул. О.Мишуги 2 та підписати акт приймання-передачі з зазначенням результатів технічного обстеження житлового комплексу також підлягає задоволенню виходячи з наступних підстав.
Згідно п.5 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521 «Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж: тощо) у двомісячний термін після надходження (відповідного звернення від об’єднання)».
Згідно п. 2.2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р. «При передачі об’єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином завірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах):
щодо технічного стану об’єкта, у тому числі:
план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 11:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за № 393/2833;
паспорт об’єкта та земельної ділянки;
проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об’єкта;
акт технічного стану об’єкта на момент приймання-передачі;
схеми внутрішньо будинкових мереж: централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, електропостачання, централізованого опалення тощо;
виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
паспорти котельного господарства, котлові книги;
паспорти ліфтового господарства;
кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
акти технічного огляду;
журнали заявок мешканців об’єкта;
протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
протоколи огляду системи вентиляції;
щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавство звітності за об’єктом; обліку мешканців об’єкта, а також: власників, співвласників окремих приміщень об’єкта, які у ньому не мешкають; правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об’єкта; планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об’єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж: об’єкта».
Наведений в Порядку приймання-передачі з балансу на баланс та в Порядку прийняття об’єкта в управління перелік технічної, проектно-кошторисної та бухгалтерської документації мають узагальнений характер, точний перелік вищенаведеної документації додається до акту приймання-передачі об’єкта в управління. 01 липня 2008 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» передало на баланс відповідачеві житловий будинок за адресою: вул. О. Мишуги 2 , що було підтверджено представником відповідача в Окружному адміністративному суді м. Києва, начальником Юридичного відділу КП «Житло-сервіс» О.Є. Титаренко, 11 серпня 2010 р. документом Авізо № 28 01.07.2008 р. вся наявна технічна, проектно-кошторисна та бухгалтерська документація була передана відповідачу. Позивач звернувся з проханням зобов’язати відповідача передати позивачеві технічну документацію на житловий комплекс за адресою: вул. О. Мишуги 2 згідно переліку прийнятої від забудовника – КП «Житлоінвестбуд-УКБ» технічної документації. У вищезазначеному переліку вказана тільки та частина документації, яка була прийнята відповідачем 01.07.2008 року. При передачі житлового комплексу в управління позивачу відповідач повинен доповнити вищезазначені документи також документами, що були складені під час обслуговування житлового комплексу відповідачем.
Згідно п. 3.6. Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р. До документів, які потребують заміни після закінчення строку дії, належать:
кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
акти технічного огляду;
журнали заявок мешканців об’єкта;
протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
протоколи огляду системи вентиляції.
За підсумками кожного технічного огляду в базу даних, що відображають технічний стан об’єкта, особа, що здійснює управління будинком, вносить відповідні зміни із зазначенням дати проведення огляду об’єкта.
Згідно п.4 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521, «Комісія визначає технічний стан житлового комплексу або його частини відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі згідно з додатком до цього Порядку».
04.10.2009 р. загальними зборами ОСББ «Сердолік» вирішено прийняти на баланс житловий комплекс та здійснювати обслуговування через статутні органи ОСББ, згідно Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», про що було повідомлено Відповідача.
Згідно п. 1.4 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р., «Управитель визначається власниками, співвласниками або за їх дорученням балансоутримувачем у встановленому законодавством порядку.»
Позивач зазначає, що відповідач своєю бездіяльністю в процесі прийому-передачі житлового комплексу на баланс ОСББ «Сердолік» порушує законні права власників, на реалізацію прав власників щодо прийому житлового комплексу на баланс та управління своїм майном статутними органами ОСББ «Сердолік». З 2009 року позивач не має можливості розпочати роботу внаслідок того, що відповідач, звітуючи про готовність передати житловий комплекс за адресою: вул. О. Мишуги 2 на баланс ОСББ «Сердолік», фактично саботує роботу комісії по прийому-передачі.
Технічна документація не передається, визначити технічний стан житлового комплексу позивач не має можливості, так як відповідач відмовляється виконувати цей, визначений п. 4 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521 та правилами управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р.
Позивачем також заявлено позовні вимоги про зобов’язання відповідача вчинити дії щодо припинення обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 та передачі цього житлового комплексу в управління Позивача згідно “Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд” затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 2 лютого 2009 № 13 підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно ч. 2 статті 382 Цивільного Кодексу України власникам квартир у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно ст. 355 Цивільного Кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Багатоквартирний будинок (житловий комплекс) як цілісність є спільною частковою власністю власників всіх приміщень у цьому будинку (але майно, зазначене в ч. 2 ст. 382 ЦКУ, є одночасно їхньою спільною сумісною власністю).
Згідно ст. 358 Цивільного Кодексу України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Тобто, виключно власники квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках мають право колективно вирішувати всі питання, пов’язані зі своєю співвласністю. В тому числі визначати виконавця послуг з управління будинком, надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, надання комунальних послуг, визначати порядок використання та розпорядження спільним неподільним майном.
 Відповідачем не надано суду доказів, що співвласники багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 приймали колективне рішення про те, що всі ці функції має виконувати саме відповідач.
Згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передача житлового комплексу з балансу на баланс ОСББ разом з відповідною технічною документацією здійснюється у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ. Одночасно постанова не містить ні вимог до форми звернення, ні переліку документів, які має подати до органу влади ОСББ, що призводить до фактичної неможливості для ОСББ отримати в управління власні будинки та розпочати господарську діяльність.
Згідно пунктом 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки засобів, необхідних для своєчасного проведення капітального, поточного ремонтів і утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону.
Між тим, багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень, що в свою чергу виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.
Враховуючи викладене, ані держава, ані територіальна громада, ані ЖЕКи не можуть бути «балансоутримувачами», якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку «на балансі».
Таким чином, за виключенням ОСББ легітимних «балансоутримувачів» багатоквартирних житлових будинків, які підпадали б під визначення пункту 1 статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» фактично бути не може.
Представник позивача пояснив, що відповідачем в якості підтвердження статусу балансоутримувача було надано до Окружного адміністративного суду (справа № 2а-9693/09/2670 за позовом КП «Житлосервіс» до Дарницької районної в м. Києві районної адміністрації, ОСББ «Сердолік» про визнання протиправним рішення) документ Авізо № 28 від 01 липня 2008 року, підписаний директорами та головними бухгалтерами КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та КП «Житло-сервіс» та завірений печатками цих комунальних підприємств. Однак, під час роботи комісії з прийому-передачі житлового будинку № 2 по вул. О. Мишуги з балансу відповідача на баланс позивача, відповідач заявив, що не є балансоутримувачем, не приймав будинок № 2 по вул. О. Мишуги на баланс, а є лише обслуговуючою організацією.
На адресу позивача було направлено документ з аналогічним номером та датою Авізо № 28 від 01.07.2008 р. підписаний директорами та головними бухгалтерами КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та КП «Житло-сервіс» та завірений печатками цих комунальних підприємств, але іншого змісту. Згідно другої версії Авізо № 28 від 01.08.2008р. житловий будинок у 9-А мікрорайоні ж.м. Осокорки у Дарницькому р-ні м. Києва прийнято на обслуговування та позабалансовий облік КП «Житло-сервіс».
Оскільки ані територіальна громада, ані визначена будь-якими рішеннями органів місцевої влади чи забудовником управляюча/обслуговуюча організація (в тому числі – Відповідач) належним балансоутримувачем житлового будинку № 2 по вул. О. Мишуги не є, то в даному випадку положення Постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» щодо передачі житлового комплексу з балансу на баланс є неможливими для виконання.
Відповідно до п. 2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд обумовлений Порядок прийняття об’єкта в управління.
Згідно п. 2.1. правил для приймання-передачі об’єкта в управління утворюється відповідна комісія у складі представників попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, власників, співвласників та особи, що буде здійснювати управління будинком.
Комісію очолює представник сторони, яка приймає.
Комісія визначає технічний стан об’єкта відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі об’єкта в управління (з управління) (далі – акт приймання-передачі об’єкта).
Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі об’єкта, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони – юридичної особи.
Згідно п.2.2 правил при передачі об’єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином завірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах):
щодо технічного стану об’єкта, у тому числі:
- план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за № 393/2833;
- паспорт об’єкта та земельної ділянки;
- проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об’єкта;
- акт технічного стану об’єкта на момент приймання-передачі;
- схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо;
- виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
- паспорти ліфтового господарства;
- кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
- акти технічного огляду;
- журнали заявок мешканців об’єкта;
- протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
- протоколи огляду системи вентиляції;
щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об’єктом:
- обліку мешканців об’єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об’єкта, які у ньому не мешкають;
- правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об’єкта;
- планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об’єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об’єкта.
Згідно п. 2.3. правил у разі відсутності документів, передбачених цим пунктом, відмітка про це робиться у акті приймання-передачі об’єкта. Відсутні документи виготовляються чи відновлюються за рахунок попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, протягом одного місяця з моменту складення акта приймання-передачі об’єкта та передаються ним особі, що буде здійснювати управління будинком, з оформленням додатка до акта приймання-передачі.
Враховуючи вищевикладене колегія приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підтверджуються належними та допустимими доказами, наявними в матеріалах справи, а отже підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов’язковим.
Згідно ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Оцінюючи вищевикладені обставини, колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення місцевого суду підлягає скасуванню, як таке, що не відповідає вимогам чинного законодавства.
У зв’язку з скасуванням рішення місцевого суду на підставі ст.49 ГПК України витрати апелянта по сплаті державного мита та судового збору, а також витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу слід покласти на позивача.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік» на рішення Господарського суду м. Києва від 06.12.2011 р. по справі № 2/297 задовольнити.
Рішення Господарського суду м. Києва від 06.12.2011 р. у справі № 2/297 скасувати.
Позовні вимоги задовольнити повністю.
Зобов’язати Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» (01004, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд. 25Б, ЄДРПОУ 31025659) передати Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік» (02140, м. Київ, вул. О. Мишуги, 2,ЄДРПОУ 36558143) на баланс житловий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, буд. 2 згідно Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1521;
Зобов’язати Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» (01004, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд. 25Б, ЄДРПОУ 31025659) передати Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік» (02140, м. Київ, вул. О. Мишуги, 2,ЄДРПОУ 36558143) всю технічну документацію на житловий комплекс, а саме:
- щодо технічного стану об’єкта, у тому числі:
план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за № 393/2833;
паспорт об’єкта та земельної ділянки;
проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об’єкта;
акт технічного стану об’єкта на момент приймання-передачі;
схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, електропостачання, централізованого опалення тощо;
виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);
паспорти котельного господарства, котлові книги;
паспорти ліфтового господарства;
кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;
акти технічного огляду;
журнали заявок мешканців об’єкта;
протоколи виміру опору ізоляції електромереж;
протоколи огляду системи вентиляції;
щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об’єктом;
обліку мешканців об’єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об’єкта, які у ньому не мешкають;
правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об’єкта;
планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об’єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об’єкта;
іншу документацію по обслуговуванню та експлуатації житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2.
Зобов’язати Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» (01004, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд. 25Б, ЄДРПОУ 31025659) провести обстеження технічного стану житлового комплексу за адресою: вул. О. Мишуги 2 та підписати акт приймання-передачі з зазначенням результатів технічного обстеження житлового комплексу, згідно Порядку передачі майна на баланс об’єднання співвласників багатоквартирного будинку затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та Правилами управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства № 13 від 02.02.2009 р.
Зобов’язати Комунальне підприємство з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» (01004, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд. 25Б, ЄДРПОУ 31025659) вчинити дії щодо припинення обслуговування житлового комплексу за адресою: м. Київ, вул. О. Мишуги, 2 та передачі цього житлового комплексу в управління Об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік» (02140, м. Київ, вул. О. Мишуги, 2, ЄДРПОУ 36558143) згідно “Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд” затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 2 лютого 2009 № 13.
Стягнути з Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» (01004, м. Київ, вул. Дніпровська набережна, буд.25Б, ЄДРПОУ 31025659 р/р 260031050 в Київській філії АБ «Полтава Банк», МФО 322562) на користь Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Сердолік» (02140, м. Київ, вул. О. Мишуги, 2, ЄДРПОУ 36558143 р/р 260053011076 в Дарницькому відділенні № 5397 Ощадбанку України, МФО 320553) 85, 00 грн. витрати по сплаті державного мита за подання позову та 236, 00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 470, 00 грн. витрат по сплату судового збору за подання апеляційної скарги.
Видати наказ.
Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.
Матеріали справи № 2/297 повернути Господарському суду м. Києва.
Постанова Київського апеляційного господарського суду “Про обов’язковість укладення договору для утримання на балансі будинку невласником” від 06.03.2012 р. у справі № 2/297

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Можна використовувати XHTML теґи та атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>